在浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地开始加速。 记者调查发现，仅在6月上半月，诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼，通过并购、增资等收购成熟项目，获得优质地块，借此进军当地市场。初步统计，仅6月上半个月，房地产企业并购案已达8宗，而5月份整整一个月才有8宗。 并购频现 在信贷紧缩，开发商销售下滑仍死撑价格，浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地加速。有业内人士认为，并购的方式不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得的招拍挂土地市场而言，成本的优势更具吸引力。
    6月15日，花样年仅以3亿多元的代价收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。该项目公司旗下拥有东莞一土地面积近10万平方米的地块。花样年表示将在该项目地开发高端别墅与高层洋房等。 在房价飙升翻倍的当下，土地市场的价格也水涨船高，而花样年通过并购的方式，折合楼盘价格仅1300元/平方米便轻松获得商住用地，比周边同类型的地块便宜了1000多元/平方米。 尽管有企业为保资金链运转正常而暂停拿地，但毕竟少数好地、好项目仍是开发商的最爱。今年6月，像花样年这样通过并购获得项目的地产公司不在少数。 记者根据公开资料粗略统计，仅6月上旬，这样的企业并购案已达8宗。公开数据显示，从4月份开始，企业并购愈发频繁，今年5月，属于房地产业的并购案达8起，交易金额达2.41亿美元，与4月并购相比，数量翻番，在所有行业中，排名第二。 6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海1.38万平方米土地。而国鼎公司拥有上海外滩204这个优质商业靓地68.34%的股权。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米，而目前该区域附近租金可达50元/平方米(使用面积)/天。 据悉，去年该公司收购的上海东海广场项目，如今出租率高达80%，成为去年公司主要业绩来源之一。 记者发现，6月4日，中骏置业以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，而该项目公司旗下拥有北京西城区一名叫"华龙大厦"的商住楼项目，成为首家成功接盘退出房地产业的78家央企项目。 6月9日，北京的世纪星源拟以7000万元收购重庆荣鼎地产有限公司100%股权，奠定了进入重庆地产界的基础。 融资难度大 在6月份，不仅上述几家大公司进行并购项目，汤臣集团、众安房产、华联控股凤凰股份等企业也动作频频。 "市场情况不好的时候，一些企业股权并购将会频繁出现，通过这样的方式拿到土地，获得土地资源。"广发证券房地产行业分析师沈爱卿指出，一般而言，地产企业喜欢以70%或80%的股份比例，收购部分或全部权益双方合作开发。这样首先，可以通过合作者一起经营，处理当地的政府等社会关系；其次，开发商收购的目标公司大部分是项目公司，旗下就直接拥有土地项目资源。 "5月房地产业并购提速，房企资金链吃紧是主因。"广州著名地产专家谢逸枫表示，房地产企业50强中资产负债率超过70%的13家，未来可能陷入资金困境。
    据悉，近期世茂地产、招商地产业拟撤融资计划；金地集团、华发股份、保利地产等龙头企业公布的增发预案也跌破拟增发价格；而万科也对媒体表示，受政策影响，高达112亿元的再融资计划实施难度较大。 谢逸枫认为，目前房地产行业内优势企业开始适时收购一些资金链紧张的项目和企业，有利于减少成本和资金风险。而部分非上市公司通这些方式"拿地"，目的是增加不动产物业持有，储备更多土地，获得更多贷款，完成整体上市。 抄底或为时过早 "目前部分上市和非上市公司通过并购、增资、发公司债等方式收购成熟项目和二三线土地，其目的是扩大公司市场份额，抢夺更多的资源丰富的地块。"谢逸枫认为，通过这种方式拿地的成本相对低。 "但目前企业抄底还不是时候，中小企业的资金链还相对稳健。"沈爱卿对记者表示，今年1～3月份企业销售畅旺，快速回笼资金，房企目前整体现金流相对充足。 他指出，4月中旬才出台了最严厉的新政，离目前仅2个月时间，整个市场的成交量还是可以的，由于去年涨幅太大，下降20%～30%的成交量是正常的，目前市场上不少地产企业的价格仍未调整。 世联地产市场研究部报告也认为，随着政策效力的逐步释放，全国各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象，但若就此断言市场行将见底，尚为时过早，楼市要度过本轮调控的寒冬仍需时日。 谢逸枫分析，房地产企业同行业间的并购有"强强联盟"的特点，以实现降低成本、加快开发的目的，对于业绩不良的上市公司可通过并购房地产企业改善公司财务状况。 市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好的基础。 沈爱卿则表示，预计到今年年底，一些中小企业的资金链将会有较大的压力。而收购项目公司扩张，开发商首要考虑是资金投入问题。如果项目公司有相当数量的负债，未来项目将会承担一定的市场风险，而对于投资方来说，一旦收购成功就必须项目垫资。 相关阅读： 房企提前储金"过冬" 成交骤降令回款压力加重 6月10日，国家统计局1-5月全国房地产市场运行情况数据显示，5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4%，商品房销售额为3335亿元，比上月减少1113亿元，降幅为25.0%。
    5月楼市成交量骤降，价格上涨趋势开始松动，房企销售回款压力加重。记者调查发现，除了通过降价促销尽快回笼资金外，房企筹资"过冬"已有自己的"门道"。 不囤地就不差钱? 一家去年收入只有5-6亿元的中小型地产投资集团在江苏省昆山市市郊有一块200-300亩的土地，这家地产投资集团财务副经理正和工程单位协商施工规划的款项预算，该房产开发项目所需建筑资金尚未到位。 "资金可先缓一缓，但工期规划不能再拖，否则会捉襟见肘。"这位财务副经理告诉记者，其间他接到一券商投行部人士电话，后者负责协助替这家公司寻找一笔1至2亿元的项目开发资金，还款期限为12-18个月。 据上述财务副经理透露，该公司去年花费近4亿买下该地块，以民间拆借资金及50%自有资金支付，民间拆借部分年息为15%。土地款虽已基本付清，公司也拿到"四证"，但如果迟迟不开发，该公司每年向民间资本支付高达3000万元的利息开支，相当于该公司总规模的5%至6%。 在银行贷款与房地产信托融资渠道收紧后，这家公司管理层想到了一个缓解资金压力的方法——向民间拆借机构提供该楼盘的优先购买权，即项目一旦建筑封顶进入预售期，贷款方能优先购买相应楼盘。 "现在已谈了几家，相信项目开发资金很快到位。"该财务副经理表示，"大型房企仍能得到银行贷款支持而不差钱，我们只能硬着头皮为开发项目筹资，尽快把楼盘卖完，一次性将土地支付与项目开发资金收回来。如果一些中小型房企土地支付款还没缴清，当前的资金链压力就更大。" 记者了解到，目前国内房地产行业流传着一句谚语：以前哪家公司囤地越多，他赚钱能力越高;现在哪家公司囤地越多，资金链断裂几率同样越高。 据中原地产研究中心4月的报告显示，自今年2月末以来，在其统计标杆房企中，复地、华润、金地、绿城及雅居乐均鲜有拿地，在房产调控政策密集出台的4月，标杆房企当月购地支出约42亿，是近12个月以来最低水平。仅有中海、万科、保利等在二三线城市拿地。 中原地产研究中心高级经理刘渊认为，按一季度末房地产公司现金流及年内负债情况来看，即使楼市成交量低迷状况持续逾6个月，只要不拿地，多数房企未来6个月仍能维持超过2008年底的现金流状况。 节流"各显神通" 动辄数亿至数十亿不等的购地成本，在地产成交价量齐跌的情况下，已让多数急需节流的房产公司颇为"头疼"，而部分大型房地产公司似乎已提前部署"过冬"策略。
    早在一季度，房地产公司似乎已储备充足的"过冬资金"。4月20日，央行发布《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》称，一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5%。 今年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%。万科集团前4月销售金额228.9亿元，超过去年634亿销售计划的1/3。 虽然5月楼市成交量骤降加大了房企回款压力，但部分房企仍能通过一系列财务安排，间接为紧绷的资金链"减负"。 一位熟知房产项目开发流程的建筑商透露，当前有些房地产公司动足脑筋，从房产开发项目挤出"过冬资金"。比较常见的做法，是房地产公司延期支付工程款，将原先半年一结的工程款改成年底统一结算，并允诺增加一笔由延期付款引起的"贷款"利息，这对于现金流尚显宽裕的工程承包商而言，具有一定吸引力;其次是一些中小型房产公司会以项目暂缓施工为由，取走部分应付材料购买费用，用于公司日常经营与其他关联地产项目的应付款项结算。 "当前银行对房产开发项目基本采用受托支付形式，直接将房产项目开发贷款打到材料供货商账户，房地产公司要挤出部分开发贷款，多半需要关联公司账户转移资金。"一家银行信贷部主管说，"上述做法杯水车薪，销售回款是房地产公司筹资过冬的最大来源。" 国信证券分析师方炎表示，今年三季度前多数房企资金比较宽裕，降价动力不足。 "年底房企需结算大量工程款，并偿还银行本息，一些销售收入下滑明显的地产公司将会明显感受到资金周转的压力。"前述财务副经理指出，"现在对房产公司资金链构成较大冲击的，是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，一些拿地成本偏低及囤地偏多的地产公司的缴税负担将增加。" 记者调查发现，并不是所有地产公司都高枕无忧。越来越多资金链吃紧的中小型房地产公司已开始积极向房地产投资基金或民间拆借资金寻求融资，后者通常开出的融资条件都是年利息在20%以上。

每日经济新闻 朱玲 2010年06月17日